seminar
Arrow
Arrow

集合住宅物件の価値を算定

集合住宅物件の価値を算定するために私自身が使用しているシステムについて、順を追って説明していこう。これは「物件評価の5ステップ」と呼ばれているもので、私が過去15年間使用して抜群の成果を上げている。

1.物件からの収入を確認する。
2.支出を確認する。
3.純営業収益(NOI)を計算する。
4.期待利回りと評価額を計算する。
5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシユ・オン・キャッシユ)を計算する。

私はこの5つのステップを使って物件の初期のキャッシュフローを算出し、オファ一価格を決定している。そのために、分析の段階で、ローンの支払いを含む支出に関連するすべてのものと、収入に関連するすべてのものを調べる。その結果、物件の損益について鮮明な全体像を描くことができ、オファーを出す用意ができる。次のように考えると、このプロセスの重要性がわかるだろう。投資信託を買うとき、過去の運用実績を調べずに買うだろうか。年利率も知らずに個人年金に加入するだろうか。おそらくそんなことはない。しかしなぜ、不動産となると、自分の投資に対するリターンがいくらぐらいになるのか、妥当な予測もせずに買ってしまうのだろうか。不動産投資では、投資に対するリターンは「キャッシュ・オン・キャッシュ」とも呼ばれるが、これは、純キャッシュフローを頭金に対するパーセンテージで表したものだ。例えば、ある物件について100,000ドルの頭金を支払い、その物件から1か月に1,000ドルの収入があるなら、キャッシュ・オン・キャッシュは年間12パーセントということになる。

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *